Decydując się na zakup nieruchomości we Włoszech należy wziąć pod uwagę koszty transakcji (w tym
również podatkowe), które pojawią się przy jej realizacji.
Podatkiem, który będzie miał duży wpływ na łączny wymiar kosztów jest podatek (zbliżony do
polskiego podatku od czynności cywilnoprawnych), którego poborcą jest włoski notariusz, a jego
stawka wynosi 2% w przypadku „prima casa” oraz 9% jeśli chodzi o „seconda casa”.
Co ważne wartość tych podatków nie jest naliczana od wartości rynkowej nieruchomości, ale od
wartości katastralnej, która jest istotnie niższa od ceny transakcyjnej. Podstawą obliczenia wartości
katastralnej jest dochód katastralny (rendita catastale), której wartość można znaleźć we włoskiej
księdze wieczystej nieruchomości.
Wartość tę można obliczyć na podstawie wzoru:
Wartość katastralna = dochód katastralny x 1,05 x 120
Przykład obliczenia został przedstawiony przez włoski urząd podatkowy:
Dochód katastralny nieruchomości ujęty w księgach wieczystych wynosi 900 EUR. Nieruchomość
zostaje sprzedana za 200.000 EUR.
W celu uzyskania podstawy do obliczenia wysokości podatku przy reżimie „seconda casa” (czyli
9%) należy przeprowadzić działanie:
900 EUR x 1,05 x 120 = 113.400 EUR.
Tym samym wysokość podatku będzie wynosić 10.206 EUR (113.400 x 9%).
Łatwo zauważyć, że gdyby wartość podatku była liczona (błędnie) od ceny transakcyjnej, to
wyniosłaby aż 18.000 EUR.
Podstawa do obliczenia wartości katastralnej znajduje się w księdze wieczystej danej nieruchomości,
natomiast nie ma jednego wzoru na ustalenie tej wartości. Wartość ta może się różnić w zależności od rodzaju i położenia nieruchomości we Włoszech. Jako ciekawostkę można wskazać, że wartość
katastralna willi w Portofino (gdzie ceny nieruchomości są jedne z najwyższych we Włoszech) jest
bardzo niska z uwagi na to, że często są to byłe nieruchomości rybackie.
Czym zatem różni się „prima casa” od „seconda casa”?
„Prima casa” oznacza w skrócie nieruchomość, w której będziesz chciał zamieszkać z zamiarem
stałego pobytu i się zameldować. Oznaczać to będzie również przeniesienie swojej rezydencji
podatkowej do Włoch i opłacanie tam podatków. Taki krok wymaga jednak szczególnej analizy
podatkowej czy jest to na pewno korzystne. Co ważne możesz już posiadać nieruchomość w Polsce
lub jakimkolwiek innym kraju aby skorzystać z tego reżimu.
„Seconda casa” czyli drugi dom oznacza nieruchomość wakacyjną czy też taką, która będzie stanowiła
składnik Twojego majątku, ale nie będziesz planował się tam formalnie osiedlić.
Podatkiem, z którego płatnością będzie trzeba się liczyć w przypadku wyboru reżimy „seconda casa”
jest również L’imposta municipale unica (IMU) czyli podatek od nieruchomości, którego wartość jest
ustalana przez Gminę, w której znajduje się nieruchomość.
