W pierwszej kolejności będzie istniała konieczność wyrobienia włoskiego numeru identyfikacji podatkowej – codice fiscale.

Następnie, zakładając że proces będzie realizowany na podstawie udzielonego pełnomocnictwa, zaistnieje konieczność jego udzielenia przed polskim notariuszem zgodnie z wytycznymi włoskiego notariusza. Tak uzyskane pełnomocnictwo będzie podlegać procesowi legalizacji, tłumaczenia przysięgłego oraz uzyskania apostille.

Pozostałe dokumenty do transakcji przygotujemy/uzyskamy my.

Do kosztów związanych z procesem zakupu nieruchomości we Włoszech należy w szczególności zaliczyć:

• wynagrodzenie notariusza;
• podatek (2% lub 9% w zależności od tego czy nieruchomość kupowana jest jako tzw. „prima casa” czy jako „seconda casa”);
• wynagrodzenie agencji pośrednictwa nieruchomości;
• koszty dodatkowe jak np. wynagrodzenie geometry badającego stan techniczny nieruchomości;
• wynagrodzenie tłumacza przysięgłego za tłumaczenie dokumentów;
• opłaty urzędowe za legalizację dokumentów.

Zakup nieruchomości we Włoszech wiąże się z koniecznością uiszczenia podatku, którego poborcą jest włoski notariusz, a jego stawka wynosi 2% w przypadku „prima casa” oraz 9% jeśli chodzi o „seconda casa”.

Co ważne wartość tych podatków nie jest naliczana od wartości rynkowej nieruchomości, ale od wartości katastralne, która jest istotnie niższa od ceny transakcyjnej. Podstawą obliczenia wartości katastralnej jest dochód katastralny (rendita catastale), której wartość można znaleźć w księdze wieczystej nieruchomości.

Wartość tę można obliczyć na podstawie wzoru:

Wartość katastralna = dochód katastralny x 1,05 x 120

Przykład obliczenia został przedstawiony przez włoski urząd podatkowy:

Dochód katastralny nieruchomości ujęty w księgach wieczystych wynosi 900 EUR. Nieruchomość zostaje sprzedana za 200.000 EUR.
W celu uzyskania podstawy do obliczenia wysokości podatku przy reżimie „seconda casa” (czyli 9%) należy przeprowadzić działanie:
900 EUR x 1,05 x 120 = 113.400 EUR.
Tym samym wysokość podatku będzie wynosić 10.206 EUR (113.400 x 9%).

Łatwo zauważyć, że gdyby wartość podatku była liczona (błędnie) od ceny transakcyjnej, to wyniosłaby 18.000 EUR.

Podstawa do obliczenia wartości katastralnej znajduje się w księdze wieczystej danej nieruchomości, natomiast nie ma jednego wzoru na ustalenie tej wartości. Wartość ta może się różnić w zależności od rodzaju i położenia nieruchomości we Włoszech. Jako ciekawostkę można wskazać, że wartość katastralna willi w Portofino (gdzie ceny nieruchomości są jedne z najwyższych we Włoszech) jest bardzo niska z uwagi na to, że często są to byłe nieruchomości rybackie.

Czym zatem różni się „prima casa” od „seconda casa”?

„Prima casa” oznacza w skrócie nieruchomość, w której będziesz chciał zamieszkać z zamiarem stałego pobytu i się zameldować. Oznaczać to będzie również przeniesienie swojej rezydencji podatkowej do Włoch i opłacanie tam podatków. Taki krok wymaga jednak szczególnej analizy podatkowej czy jest to na pewno korzystne. Co ważne możesz już posiadać nieruchomość w Polsce lub jakimkolwiek innym kraju aby skorzystać z tego reżimu.
„Seconda casa” czyli drugi dom oznacza nieruchomość wakacyjną czy też taką, która będzie stanowiła składnik Twojego majątku, ale nie będziesz planował się tam formalnie osiedlić.
Podatkiem, z którego płatnością będzie trzeba się liczyć w przypadku wyboru reżimy „seconda casa” jest również L’imposta municipale unica (IMU) czyli podatek od nieruchomości, którego wartość jest ustalana przez Gminę, w której znajduje się nieruchomość.

Oczywiście. Jest to zresztą częste rozwiązanie stosowane przez naszych klientów w związku z inwestycją nieruchomościową.

Wynajmem możesz zająć się samodzielnie albo powierzyć to wyspecjalizowanej agencji (których we Włoszech jest bardzo dużo), która będzie zatrzymywać sobie prowizję wynoszącą w okolicach 30% czynszu najmu.

Stan prawny i techniczny to zdecydowanie najważniejsze kwestie, które należy sprawdzić kupując nieruchomość we Włoszech.

Badają stan prawny należy zwrócić uwagę czy poprzedni właściciele nabyli nieruchomość na podstawie dziedziczenia czy na podstawie umowy sprzedaży. Trzeba też sprawdzić czy jest to tzw. „nuda proprietà” czyli nieruchomość obciążona służebnościami zbliżonymi do polskiej służebności dożywocia. Ważnym jest też sprawdzenie obciążeń hipotecznych oraz ewentualnych umów najmu.

Jeśli chodzi o stan techniczny zawsze dobrym pomysłem jest uzyskanie opinii włoskiego geometry, który sprawdzi zgodność nieruchomości z jej planami zdeponowanymi w Urzędzie Gminy (Comune) co umożliwi zweryfikowanie czy nie miała miejsca samowola budowlana.

Koniecznie należy również sprawdzić świadectwo energetyczne danej nieruchomości, którego posiadanie jest warunkiem dopuszczenia do aktu notarialnego przez włoskiego notariusza.

Warto również sprawdzić czy nieruchomość posiada certificato di agibilità czyli dokument poświadczający spełnienie przez nieruchomość warunków bezpieczeństwa, higieny i zdrowia oraz energooszczędności budynków. Należy jednak zwrócić uwagę, że nie jest to niezbędny dokument, a wiele nieruchomości go nie posiada.

W przypadku nabycia nieruchomości we Włoszech będzie istniała konieczność:

• Powiadomienia o zakupie wspólnoty mieszkaniowej;
• Przepisanie mediów;
• Dostarczenie do włoskiego urzędu gminy (Comune) odpisu aktu notarialnego w celach podatkowych;
• Zgłoszenie się do urzędu gminy (Comune) w celu rejestracji do opłaty od wywozu śmieci;
• W przypadku osób nabywających nieruchomość jako „seconda casa” – opłacanie podatku IMU;

Tak. Procedura zależy wówczas od polityki włoskiego banku, ale będzie trzeba się liczyć z dość szczegółowymi pytaniami banku niezbędnymi do wydania pozytywnej decyzji kredytowej. Włoski bank będzie musiał bowiem zweryfikować źródło dochodów uzyskiwanych w Polsce.

Pewną alternatywą może okazać się uzyskanie pożyczki gotówkowej w Polsce z przeznaczeniem na dowolny cel i wówczas wykorzystanie tych środków na zakup nieruchomości we Włoszech.