Zakup nieruchomości we Włoszech to marzenie wielu osób, jednak przed podjęciem decyzji warto dokładnie poznać obowiązujące podatki i koszty. W zależności od rodzaju nieruchomości, rynku oraz statusu kupującego, obowiązują różne zasady opodatkowania.
W tym artykule wyjaśniamy, jakie podatki przy zakupie nieruchomości we Włoszech trzeba zapłacić oraz jak je obliczyć.
Jakie podatki obowiązują przy zakupie nieruchomości we Włoszech?
Przy zakupie nieruchomości we Włoszech należy liczyć się z koniecznością zapłaty jednego z dwóch podatków:
• podatek od czynności cywilnoprawnych (imposta di registro)
• podatek VAT (IVA)
To, który z nich zapłacisz, zależy głównie od:
• tego, czy kupujesz od osoby prywatnej czy dewelopera,
• rodzaju nieruchomości,
• celu zakupu (prima casa lub seconda casa),
• statusu nabywcy (osoba fizyczna lub firma).
Zakup nieruchomości we Włoszech przez osobę fizyczną
Najczęstsza sytuacja to zakup nieruchomości przez osobę prywatną na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą.
Wyróżniamy tutaj:
• prima casa – nieruchomość z meldunkiem,
• seconda casa – nieruchomość wakacyjna.
Kupując nieruchomość na rynku wtórnym, zapłacisz imposta di registro, czyli odpowiednik polskiego PCC.
Stawki podatku:
• 2% – dla prima casa
• 9% – dla seconda casa
Podatek pobiera notariusz przy zawarciu aktu notarialnego.
Podstawa opodatkowania – jak ją obliczyć?
Podatek liczony jest od wartości katastralnej, a nie ceny zakupu.
Wzór:
Rendita catastale × 1,05 × 120 = podstawa opodatkowania
Przykład:
• cena nieruchomości: 100 000 EUR
• dochód katastralny: 350 EUR
Obliczenie:
350 × 1,05 × 120 = 44 100 EUR
Podatek (seconda casa – 9%):
44 100 × 9% = 3 969 EUR
👉 To znacznie mniej niż podatek liczony od ceny zakupu – i jedna z największych korzyści systemu włoskiego.
Podatek przy zakupie nieruchomości od dewelopera (rynek pierwotny)
W przypadku zakupu od dewelopera obowiązuje podatek VAT (IVA).
Stawki VAT:
• 4% – dla prima casa
• 10% – dla seconda casa
W tym przypadku:
• podatek liczony jest od ceny zakupu,
• VAT rozliczany jest bezpośrednio przez sprzedającego (nie notariusza).
Zakup nieruchomości we Włoszech przez spółkę lub fundację rodzinną
Jeżeli nieruchomość kupuje:
• polska spółka prawa handlowego;
• fundacja rodzinna,
zasady są inne.
Rynek wtórny:
• 9% imposta di registro od ceny zakupu
• brak zastosowania wartości katastralnej
Rynek pierwotny:
• 10% VAT od ceny zakupu
Zakup gruntu (działki niezabudowanej) we Włoszech
Stawka podatku:
• 15% od ceny zakupu
Uwaga:
• ta sama stawka może dotyczyć części nieruchomości (np. gruntów rolnych),
• jeśli nie mogą być uznane za przynależne do budynku, należy je opodatkować osobno.
Podatki przy zakupie nieruchomości we Włoszech – podsumowanie
| Rodzaj zakupu | Rodzaj podatku | Stawka podatku | Podstawa opodatkowania |
| Rynek wtórny (kupuje osoba fizyczna) | Imposta di registro | 2% / 9% | Wartość katastralna |
| Rynek pierwotny (kupuje osoba fizyczna) | VAT | 4% / 10% | Cena zakupu |
| Rynek wtórny (kupuje spółka/fundacja) | Imposta di registro | 9% | Cena zakupu |
| Rynek pierwotny (kupuje spółka/fundacja rodzinna) | VAT | 10% | Cena zakupu |
| Niezabudowana działka gruntowa | Imposta di registro | 15% | Cena zakupu |
Najważniejsze wnioski odnośnie do podatków przy zakupie nieruchomości we Włoszech w 2026 r.
• W wielu przypadkach podatek liczony jest od wartości katastralnej, co znacząco obniża koszty.
• Zakup od dewelopera zawsze oznacza VAT.
• Status „prima casa” pozwala znacząco zmniejszyć podatek, ale wiąże się z dużym ryzykiem podatkowym (w szczególności w zakresie ustalenia rezydencji podatkowej).